최근 몇 년 사이 전세 사기는 사회적 문제로 대두되며 많은 피해자가 발생하고 있습니다. 특히 청년층, 신혼부부 등 주거 취약계층이 주요 피해 대상이 되면서 정부와 지자체에서도 다양한 예방 대책을 내놓고 있습니다. 이번 글에서는 2025년 기준 전세 사기 유형과 예방 방법, 그리고 실제 사례를 통해 반드시 확인해야 할 사항들을 정리해드립니다.
1. 전세 사기의 주요 유형
① 깡통전세 – 주택 매매가보다 전세보증금이 높은 경우입니다. 집주인이 대출을 끼고 전세를 놓은 후, 시세 하락이나 경매 시 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
② 명의 신탁 전세 – 실제 소유주가 아닌 사람이 임대인 행세를 하며 계약을 체결합니다. 계약 효력이 없어 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
③ 이중 계약 – 동일 주택에 복수의 전세 계약을 체결해 다수의 피해자가 발생하는 유형입니다.
2. 전세 사기 예방법 5가지
1) 등기부등본 확인은 필수
등기부등본은 반드시 계약 직전과 계약 당일 2번 이상 열람해야 하며, 소유주와 임대인이 동일한지 확인해야 합니다. 근저당 설정 여부, 임차권 등기도 체크 필수입니다.
2) 보증금은 시세의 80% 이하로
보증금이 지나치게 높은 경우 깡통전세 위험이 있으므로 시세 대비 70~80% 수준으로 조정하는 것이 바람직합니다.
3) 확정일자 + 전입신고는 당일 즉시
확정일자와 전입신고를 함께 완료해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 하루라도 미루면 보호를 받지 못할 수 있습니다.
4) 전세보증보험 가입 고려
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하면 보증금을 일정 한도 내에서 보장받을 수 있습니다. 보증료는 소액이지만 큰 안전장치가 됩니다.
5) 계약서 작성 시 전문가 검토
부동산 중개인 의존보다는 변호사나 전문가의 사전 검토를 받는 것이 안전합니다. 계약서상 허점은 사후 구제가 어려우므로 계약 전 확인이 중요합니다.
3. 실제 전세 사기 피해 사례
2024년 수도권에서 발생한 한 사례에서는, 한 임대인이 수십 채의 빌라를 명의 신탁을 통해 세입자에게 임대 후 잠적해 40여 명의 피해자가 발생했습니다. 보증금은 1억 원 내외였지만 등기부등본상 소유자가 달라 법적 책임을 묻기 어려웠습니다. 이처럼 등기부등본과 임대인 일치 여부는 전세 계약의 가장 기본적인 확인 사항입니다.
4. 정부의 2025년 대응 정책
정부는 2025년부터 전세 사기 의심 거래 자동 분석 시스템을 도입하여 보증금 과다 설정, 동일 세대 다중 계약 등 리스크가 있는 거래를 실시간 탐지하고 있습니다. 또한, HUG와 협력하여 전세보증보험 가입자에 대한 심사 강화와 함께, 피해자 지원을 위한 전세사기 특별법을 시행 중입니다.
결론
전세 사기는 한 번의 부주의로 수천만 원의 피해를 입을 수 있는 심각한 문제입니다. 2025년 현재도 여전히 위험은 존재하지만, 세입자 스스로의 사전 점검과 정부 보증 제도를 활용한다면 피해를 크게 줄일 수 있습니다. 무엇보다 계약 전 확인과 정보 수집을 습관화하고, 조금이라도 이상하다면 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 현명한 예방책입니다.